购房中的重要一步“房屋检查”的必要性

买家看见心宜的房子，签下购房合同后通常需要做房屋检查。虽然没有法律规定一定要做房检，但是做房检还是有些好处。

由于买家通常在购房合同里设定了inspection contengency, 如果查出房子有严重问题，可果断退出合同。问题可修的可以再次谈判价格。另外，做一下检查可以准确的了解自己要买的房子。有些通电通水的设备在接手之前了解好状态，使用的时候心中有数。有些在逐渐变化的问题也能通过房检知道变化程度，好为以后维护做准备。

做检查要找专门的房屋检测机构。经济人可以推荐，买家也可以自己找。他们都必须持有房检师执照。获得这些执照并不容易，所以他们会为保持执照认真工作。做房检一般安排在购房合同签订后双方商定的一个时间。房检不是走过场，查个一两小时很正常，房检师会很仔细的上下里外的检查，事后还会出具报告。

Structural components(结构）：  主查房屋地基是否坚固，有无裂缝，有无倾斜。支撑梁架是否稳固无腐烂，无倾斜，有无白蚁危害，门窗是否水平，可见紧固件是否可靠。地下室或者crawl space 内墙是否坚固，封闭，地面有无渗水，积水及水渍，体感是否潮湿。

Roof （屋顶) : 检查屋顶老化程度，有无塌陷，倾斜。flashing 是否变形，朽烂。有几层屋顶（有的屋主为了省钱或者维修时不懂，在老屋顶上加盖新屋顶，这使得房子承重过高）。瓦片是否松动，缺失。烟囱结合部有无裂隙（裂隙会导致渗水）。瓦片底下的plywood有无变形（ 屋顶如果漏雨，瓦片下的plywood 在浸水后又被阳光晒，如此反复会使板子变形，当变形过大就会使板子和屋顶的小梁钉接松动,一旦松动板子失去钉子的约束会更容易变形，久而久之会撬起瓦片，造成更大的漏水。维修屋顶时就要连整个plywood都换掉，小工程变成大工程）。 验屋师还会看屋顶周围的接水，排水管道是否正常，有无落叶，灰土堵塞。这些管道可以导流雨水，化雪时屋顶流下的水。根本的目的是保护房子周围的地基不被水泡。水泡地基造成潮湿不说，严重的会使房屋周围硬铺的地面下的土壤流失，久而久之使地面不平。

Electrical system（电路系统）：电路系统检查至关重要，不安全电路威胁人身安全和造成火灾隐患。检查时室外要查看电表是否安装正常，电表封条是否完好。表体有无锈迹，接线及护线管道是否正常。如有室外插座（GCFI outlets）检查是否安全可靠。再查主干电路接入是否正确。尽管这是电力公司负责，但小编也遇到房子买下前因为长久无人居住，所以无人报告接入电路故障（后查实是接入电路的一条线损坏造成回路不畅，电力公司来人免费更换了一条铝线）结果导致大功率电器启动时负载电路电压猛增至160V，另一路则降到80V，160V电路上的敏感电器全毁。室外还要查有无正确安装地线保护。

屋内首查Service panel/Breaker Panel (配电箱）。很多人以为配电箱的寿命是life time.实际上箱子里的设备2-30年以后就会老化，而美国很多房子都有几十年历史。然后看看电路容量大小。老房子电路容量有限，不一定能满足100-200Amp/240v的现代生活需要。有的保险公司不一定愿意承保配电60Amp/240v以下的房子。

接着查各个break(空气开关）是否工作正常。电路故障能否自动跳闸断路，火线零线是否都安全接入，接地保护有无接上，整体排线是否合理明晰，电线粗细是否与功率需求匹配，线头有无有过载烧焦痕迹。配电箱的金属部位有无漏电，做过标记的电路是否标记与实际对应，电路配置是否合理是否易造成过载。另外要搞清楚屋内的电路区别，1940年以前的房子室内的电路可能没接地保护（K&T wiring），现在的电路都有接地保护（Romex® wiring），有接地保护的线路当然*好。这也与保险公司的policy 有关。

配电箱查好，验屋师还要测试 每个插座，开关确保没有短路，断路，各个回路正常。检查每一盏固定接配的电器（灯，风机，洗碗机等）是否工作正常。灯是否有闪烁，风机有无异响。验屋师还将查找有无裸露的线头，尤其是阁楼和地下室或者crawl space这些地方.