江苏将试点推行“住宅房屋工程质量潜在缺陷保险”

房屋渗漏、承重墙出现裂缝、阳台断裂、地基不均匀沉降……购房者以高昂价格购买住房后，却常常被各种质量问题困扰，即便在保修期内，找到开发商维修也往往扯皮不断，矛盾重重。我省正在推行的一项新举回应百姓关切——

省住建厅、省保监局联合制定的《关于推行江苏省住宅工程质量潜在缺陷保险试点的实施意见（试行）》近日下发，两部门还于上周召开推进会议，要求各地抓紧制定具体试点方案，确立试点住宅项目和保障房项目，切实维护住宅所有权人的合法权益。试点工作将持续至2020年底。

建筑质量监管捉襟见肘

建筑业是江苏的支柱产业。数据显示，2000年-2017年，江苏建筑业总产值从1500多亿元增至3.12万亿元，全省先后有227个项目获“鲁班奖”，246个项目获国家优质工程奖……“江苏建造”成为响当当的品牌，江苏企业创建的“鲁班奖”数量占全国总数的近10%。

“但质量通病还不同程度存在，特别是住宅工程质量投诉、纠纷仍然较多，这与江苏建筑强省的定位还不相符。” 省住建厅党委书记顾小平说。

另据透露，近三年来，江苏每年保障性住房项目竣工面积3000万平方米左右，商品住宅竣工面积约1.1亿平方米。相对于全省住宅工程建设的庞大体量，监管力量却显得捉襟见肘，一些地区一个监督员的监督面积达上百万平方米。监督力量与监督体量严重不匹配，工程质量的监管成效无从保证，更不能满足当下高质量发展的需要。引入市场机制，全面推进住宅工程质量潜在缺陷保险试点，也是现实的倒逼。

省委近期出台全省质量提升行动实施方案，明确提升工程质量和品质是建设质量强省的重要组成部分。省政府去年出台《关于促进建筑业改革发展的意见》明确，“对房地产开发项目实行工程质量保险制度，将保险费用列入工程造价”。

“缺陷房”将无法通过竣工验收

 “住宅工程质量潜在缺陷保险”，是由住宅工程建设单位投保，保险公司根据保险合同约定，对在保险责任期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行修复赔偿义务的保险。

“工程质量潜在缺陷”则是指因设计、材料和施工等原因造成的工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定，并在使用过程中暴露出的质量缺陷。

江苏工程质量潜在缺陷保险的适用范围是：经省住建厅确定的试点项目或试点地区范围内的保障性住宅工程、商品住宅工程。这些住宅工程在土地出让合同中，将把投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。

住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围为：整体或局部倒塌；地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；主体或承重结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；阳台、雨棚、挑檐等悬挑构件和外墙面坍塌或出现影响使用安全的裂缝、破损、断裂；围护结构的保温工程、屋面及地下室防水工程、有防水要求的卫生间、房间和门窗、外墙面防渗漏处理工程损坏。除*后一项保险期限为5年外，其余项保险期限均为10年。

保险合同签订之后，保险公司将聘请符合资格要求的工程质量安全风险管理机构，对保险责任内容实施风险管理。工程质量安全风险管理机构在工程完工后，将出具完整的*终检查报告，报告中提及的质量缺陷问题在整改完成前，不得通过竣工验收。保险公司经检查发现投保的住宅工程，存在严重质量缺陷，且在竣工时没有得到实质性整改的，保险合同解除。

“无形之手”建立有效屏障

工程质量保险是一个新生事物，目前国内仅上海、深圳等城市有所实践，可以借鉴参照的经验并不多。但顾小平认为，对于工程质量保险制度的探索研究，难度虽然不小，但意义重大。

实施工程质量保险后，一方面，保险机构从保障自身利益出发，聘请专业的工程质量风险管理机构，通过设计方案把关、现场实地检查、关键节点监管等途径，对工程建设的全过程进行质量风险预防与评估服务，将进一步压实建设单位的首要责任和勘察、设计、施工单位的主体责任；另一方面，通过建立保险理赔服务机制，当投保住宅出现质量问题时，业主可直接向保险公司索赔，保险公司**时间组织维修并先行赔付，可避免因建设单位或施工单位履行维修责任不到位而带来的不良社会影响。

“这在一定程度上将改变传统模式下住宅质量问题直接由政府兜底的状况，通过市场的‘无形之手’建立有效屏障，维护人民群众的合法权益。”一位业内人士对记者说。

顾小平表示，工程质量保险只是为创新监管方式、提高监管效能、改革质量监管体制提供土壤支撑和平台可能。工程建设参建各方的质量终身责任和行业主管部门对于工程质量的行政监管责任，并不会随着项目承保工程质量保险而一并转移给保险机构。

关于推行江苏省住宅工程质量潜在缺陷保险试点的实施意见（试行）

**条（目的和依据）

为推进我省住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作，进一步完善住宅工程的风险保障机制，提升住宅工程的质量水平，切实维护住宅所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国保险法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规，制定本实施意见。

第二条（定义）

本意见所称住宅工程质量潜在缺陷保险（以下简称“工程质量潜在缺陷保险”），是指由住宅工程的建设单位投保的，保险公司根据保险合同约定，对在保险责任期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行修复赔偿义务的保险。

前款所称住宅工程，包括商品住宅和保障性住宅工程在同一物业管理区域内其他建筑物。

本意见所称工程质量潜在缺陷，是指因设计、材料和施工等原因造成的工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定，并在使用过程中暴露出的质量缺陷。

本意见所称被保险人，是指建设单位。

本意见所称业主，是指住宅或其他建设工程所有权人，为保险合同的受益人和索赔权益人。

第三条（适用范围）

在经省住房城乡建设厅确定的试点项目或试点地区范围内的保障性住宅工程、商品住宅工程中，推行工程质量潜在缺陷保险。上述项目或上述范围内的住宅工程在土地出让合同中，应当将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。

第四条（基本承保范围和期限）

住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围和保险期限为：

（一）   整体或局部倒塌；

（二）   地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；

（三）主体或承重结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；

（四）阳台、雨棚、挑檐等悬挑构件和外墙面坍塌或出现影响使用安全的裂缝、破损、断裂；

（五）围护结构的保温工程、屋面及地下室防水工程、有防水要求的卫生间、房间和门窗、外墙面防渗漏处理工程损坏。

以上第（一）至（四）项保险期限为十年，第（五）项保险期限为五年。

保险期限可从该工程质量潜在缺陷保险承保的建筑竣工备案两年后开始起算。建设工程在建筑竣工备案后两年内出现质量缺陷的，由施工承包单位负责维修。

建设单位提出需求的，保险公司可以对以下项目以附加险的方式提供保险服务：

（一）   墙面、顶层抹灰层工程；

（二）   电器管线、给排水管道、设备安装；

（三）   装修工程（包括全装修）；

（四）   供热与供冷系统工程。

以上（一）至（四）项保险期限为两年。保险期限从该工程质量潜在缺陷保险承保的建筑竣工备案两年后开始起算。

第五条（保险除外责任）

因使用不当或者第三方造成的质量缺陷、不可抗力造成的质量缺陷，不属于本意见规定的保险责任范围。

第六条（承保模式）

坚持政策引导、政府推动、市场运作、专业经营的原则，制订科学合理的住宅工程质量潜在缺陷保险条款和承保方案，建立高效合理的理赔服务体系。工程质量潜在缺陷保险的承保可采用共保模式，具体模式由试点地区所在设区市的建设行政主管部门确定。

第七条（保险投保、工程监理、费用支付）

投保工程质量潜在缺陷保险的工程建设项目，投保人应当在办理施工许可手续之前，与保险公司签订住宅工程质量潜在缺陷保险合同，及时支付合同约定的保险费用（含不高于30%的风险管理费用）。

工程质量潜在缺陷保险的保险费计算基数可为工程的建筑安装总造价。投保建设工程质量缺陷保险的建设单位，应在建设工程概预算组成中，列明该保险费用。

工程质量潜在缺陷保险的具体承保费率，应当根据工程风险程度和参建主体诚信等情况，结合市场状况，在保险合同中具体约定。积*推行与投保单位的以往投保史、出险情况、管理水平等因素相挂钩的费率浮动机制，探索建立多方参与的质量监管与责任保险良性互动的工程质量管理体系。

保险条款和费率应当依法报保险监督管理机构审批或者备案，并向省住房和城乡建设厅报告。

第八条（风险管理服务）

住宅工程质量潜在缺陷保险合同签订之后，保险公司应当聘请符合资格要求的工程质量安全风险管理机构对保险责任内容实施风险管理。工程参建各方应当提供便利条件，配合开展工作。不得以任何理由妨碍风险管理工作开展。

工程质量安全风险管理机构应当根据保险责任内容实施检查。每次检查后及时出具书面检查报告，报告内容包括但不限于检查过程中发现的质量缺陷问题及处理意见和建议。

工程质量安全风险管理机构应当在工程完工后，出具完整的*终检查报告。报告内容应当包含检查过程中发现的质量缺陷及相关的整改情况，并给出保险责任内容的风险评价。

检查报告和*终检查报告应当提供给建设单位和保险公司。

检查报告和*终检查报告中提及的质量缺陷问题在整改完成前，不得同意通过竣工验收。如遇争议，可委托双方均认可的、具有相应资质的第三方质量鉴定机构进行鉴定。

第九条（保险合同解除）

保险公司经检查发现投保的住宅工程，存在严重质量缺陷，且在竣工时没有得到实质性整改的，保险合同解除。

建设单位提出解除保险合同，并经保险公司同意的，保险合同解除。保险合同解除的，保险公司退还相应的保险费，但已支付的用于风险管理部分的费用和保险公司的管理成本不再返还。

第十条 （权益转让）

在保险期限内住宅所有权转让的，保险标的的受让人承继被保险人本保单项下的权益。

第十一条 （保险凭证审核）

建设单位和施工单位凭本项目承保保险公司出具的住宅工程质量潜在缺陷保险凭证（保险合同和保费支付凭证），向房屋所在地行政管理部门申办业主共有的房地产和公益性公共服务设施房地产的认定手续。

第十二条 （入户告知）

保险公司应当编制《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，其中应列明保险责任、范围、期限及理赔申请流程。在业主办理入户手续时，建设单位应当将《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，随同《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》一起送交业主。

第十三条 （理赔流程）

保险公司应当建立便捷的理赔流程，受理业主的理赔申请，组织现场勘查和维修。

保险公司可委托第三方专业服务机构统一受理业主的理赔申请、现场勘查和组织维修。

第十四条 （理赔申请）

参加工程质量潜在缺陷保险的项目业主，在保险期限内，认为住宅工程因质量缺陷发生损坏的，可以直接向保险公司或其委托的第三方专业服务机构提出理赔申请。

第十五条 （核定赔偿）

保险公司或其委托的第三方专业服务机构接到索赔人理赔申请书后，应当在两个工作日内（特殊情况除外）委派专业人员进行现场勘查。

对于属于保险责任范围的，且保险公司与索赔人协商达成赔偿协议的，应当自达成赔偿协议之日起十日内履行赔偿义务。

对于不属于保险责任范围的，保险公司应当七日内作出核定。自做出核定之日起三日内向业主发出不予赔偿通知书，并说明理由。情形复杂的，应当在三十日内做出核定，并将核定结果通知业主。

保险公司应当制定充分保护被保险人权益的理赔操作规程，并向江苏保监局和省住房城乡建设厅报告。

第十六条（争议鉴定）

业主对是否属于保险责任存有异议的，可与保险公司共同委托有相应资质的第三方鉴定机构进行鉴定。

鉴定结果属于保险责任的，鉴定费用由保险公司承担；鉴定结果不属于保险责任的，鉴定费用由申请方承担。

第十七条 （应急维修）

对于影响基本生活且属于保险责任范围内的索赔申请，保险公司或其委托的第三方专业服务机构应当在收到索赔申请后的约定时间内，先行组织人员进行维修。同时，完成现场勘查工作。

第十八条（代位追偿）

因法律法规或合同约定应由设计单位、施工单位、设备材料供应商等责任方承担的法律责任，并不因建设单位投保工程质量潜在缺陷保险而免责。

建设单位应当通过与保险公司签订协议的方式约定彼此之间的权利义务。

保险公司对工程质量潜在缺陷保险约定的质量缺陷损失负有赔偿义务，保险公司有权依法对质量缺陷的责任单位实施代位追偿，被保险人与相关各方应予以协助配合。

第十九条（信息平台）

保险公司应建立工程质量潜在缺陷保险信息服务平台，所有承保工程质量潜在缺陷保险的保险公司，应当及时将承保的工程项目信息、风险管理信息和保险理赔信息等内容录入该信息服务平台，并对风险管理、出险理赔情况进行统计分析，定期向工程所在地建设行政管理部门、房地产行政管理部门、保险监督管理机构报告。

第二十条（其他保险）

参与工程勘察、设计、监理、工程质量检测的机构应当投保相关的职业责任保险，完善第三方监督机制，全面降低工程质量风险。

鼓励建设单位投保与住宅工程质量相关的建筑安装工程一切险等保险，优先从提供产品质量保险的供应商处进行采购。

第二十一条（组织管理推进部门）

省住房和城乡建设厅、江苏保监局将密切合作，按照保障全面、费率适当、理赔快速的总体要求和思路，共同研究制定推行住宅工程质量潜在缺陷保险的具体政策措施和保险服务方案。

各试点地区所在设区市的建设行政主管部门应按照本意见要求，结合当地实际牵头制定住宅工程质量潜在缺陷保险试点实施方案，报省住房城乡建设厅批准后开展试点工作。

各工程建设相关行业协会和各保险行业协会在住宅工程质量潜在缺陷保险推进过程中，应当充分发挥作用。

第二十二条（试行日期）

本意见自发布之日起实施，有效期至2020年12月31日止