动物园服装批发市场（以下简称“动批”）搬迁已成定局，但搬迁过后，这块土地如何新生？北京商报记者从动批产权方、商业地产研究人士、相关政府部门等各个方面深入采访，大胆猜测了动批重生的八大可能性。
猜想一：购物中心
可行指数：★★★★★
动物园批发市场一直是北京的一大传统商圈，尽管其业态以批发为主，但每天仍有大量消费者慕名前来消费。业内认为，便捷的交通和动批此前聚集的人气、商气、财气，被认为是筹建购物中心的一大优势。北京市有百货130余家，近年来，购物中心的数量也在急剧增长。但是资料显示，目前购物中心多以东城、朝阳为主，城市以西的区域购物中心数量较为稀少，缺乏大体量的购物中心。
不仅如此，据北京商报记者了解，动批商圈创造的GDP与政府在此地花费的管理费用不成正比。低税收和高额的管理费用给政府带来了巨大的经济压力，而与之相反，购物中心的GDP回报率则远高于批发市场。针对于此，业内认为，在动物园批发市场开设购物中心，一方面可以将此前动批营造的商业氛围聚集利用，另一方面也能为北京的GDP做出一定的贡献。在调查中，北京商报记者发现，动批虽处于核心城区，但周边以老旧小区为主，筹建购物中心及配套商业也能满足周边居民的生活所需。
不容忽视的是，新建购物中心或将为交通带来压力。据北京商报记者了解，目前动物园及西直门地区，因处于中心城区的交通枢纽，再加上西直门桥的路线较为复杂，使其一直难改交通阻塞的形象。RET睿意德执行董事张家鹏认为，大型购物中心的修建仍将会给西直门地区的交通带来压力。此外，北京工商大学商业经济研究所所长洪涛称，目前购物中心的同质化问题严重，如果不提前将购物中心的业态规划好，盲目开业，短时间内将难以盘活。
猜想二：写字楼
可行指数：★★★★☆
核心城区写字楼空间用尽，一度成为北京等一线城市发展商业地产的一大难题。
根据房地产服务营运商戴德梁行今年发布的《全球写字楼租务开支报告》显示，亚太地区的写字楼可利用空间有限，对于北京、上海等一线城市来说，在中心城区开发新的写字楼几乎被认为是天方夜谭。但随着动批外迁等一系列方案的出台，3-5年之后，西直门外、西北二环附近留出一片可重新规划的土地。
北有中关村、南有金融街，再加上动批距西直门公交枢纽及北京火车北站距离较近，便捷的交通也被认为具有发展高端写字楼得天独厚的先决条件。
中国商业地产联盟副会长王永平认为，动批地处西城区和海淀区交界，近年来，两区都在不断的扩建金融街和中关村的商务办公，动批搬迁之后，改建为商务写字楼或将是两区政府心之所向。
尽管动批改成写字楼具有地理位置的优厚条件，但在张家鹏看来，动批一直以从事小商品批发为主，并不是传统意义上的高端商圈，改成写字楼转型过大，且浪费了目前动批市场营造的商业气氛。
此外，相关资料显示，近年来，受内地经济增长放缓以及节俭风的盛行，企业对空间利用效率的提升，国内一线城市的租赁需求均有所减退。在此背景下，在动批现在的地盘开发写字楼，一方面成本较高，另一方面也被认为风险太大，前景难以预估。
猜想三：高档住宅
可行指数：★★★★☆
市场上对于住宅的需求仍呈现出供不应求的局面。在中心城区住宅开发基本饱和的情况下，凭空出现的动批外迁，是否会让住宅开发商们将目光聚集于此？
与动批位置相当，在东二环外也有一片因为市场拆迁改建的楼盘。据一位居住在附近的老居民介绍，如今的万国城此前是一个早市，因为东直门商圈整体发展的需要，后改建为高档住宅。万国城moma的二手房均价在6万-7万元/平方米，在附近小区中算是较为抢手的资源。
业内认为，从目前北京市场对住宅的需求度来看，开发住宅或许成本较高，但是由于此地距市中心较近，交通便利，有毗邻动物园等公共设备，开发如万国城、棕榈泉等高档住宅，或将出现快速售空的场面。
开发成本过高被认为是改建住宅*大的瓶颈。北京商报记者在调查时发现，不同于其他商户与市场的租赁关系，动批商铺多为二房东转租，其中的产权划分相当复杂，不少商户与市场之间甚至存在三房东、四房东的现象，这也为政府搬迁带来巨大的赔偿压力。王永平认为，为了考虑赔偿，政府或许会将成本与开发商共摊，相比于购物中心，高档住宅或不利于成本的回收。
高档住宅市场现萧条景象也被认为是动批改住宅的不利因素。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，今年一季度，北京全市成交总价超千万的新建商品住宅交易量为524套，比2013年四季度的771套减少247套，跌幅逾三成，比2013年一季度的660套也减少136套，跌幅逾两成。
猜想四：城市文化符号
可行指数：★★★☆☆
以现在的动物园批发市场为原点，向西依次是北京天文馆、首都体育馆、紫竹院公园；向东北是北京展览馆；向北是国家图书馆，紧接着便是中关村附近的高校群。在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，虽然西直门以西是以商务为主体的规划，但从城市发展的长期角度考虑，动物园周边集聚的展览馆、紫竹院等非常有北京特色文化，同时又有天文馆、古生物博物馆等科普教育场所，可以考虑建成有城市符号特征的文化路线。
目前北京具有文化地标性质的区域分别有以艺术气质闻名的798，以民俗为特色的前门大街，以***为主的九门小吃街，文艺青年聚集地南锣鼓巷等等，不过在市商务委的规划中，上述特色街区主要面向外来人口旅游观光，商业氛围浓厚，人群密集。
郭增利认为，动物园批发市场外迁，除了业态低级外，对交通造成的压力也不容小视，而外迁后新的规划则要规避这个问题。动物园附近的西直门立交桥曾被戏称为“世界*大的迷宫”，加之附近大大小小的批发市场及零散的配套商业，动物园商圈成了北京有名的人群密集场所，节假日期间，各路途经动物园的公交车经常以甩站不停车来避免混乱。
在郭增利看来，建成以科普教育为主的城市文化符号地带，可以*大限度的利用原有资源，也大大缓解了本地区原有的交通压力。不过动物园批发市场所处的位置位于西二环、西三环之间，寸土寸金，如果规划考虑以社会效益为先，则要面临漫长的收益期。
猜想五：高端商务中心
可行指数：★★★☆☆
与改建前的万国城地区相比，动批所聚集的商业氛围要远高于东直门外地区。尽管筹建购物中心或将为交通带来一定的压力，但仍有专家认为，配合西直门地区的凯德MALL，将动批与西直门联动，形成规模效应，规划成高端商务中心，将能充分利用此地的地域优势。
相比于北京其他各站的周边设置，北京北站周边一直缺乏配套酒店、餐饮及购物中心。商务部研究院消费经济研究部副主任赵萍认为，只有转型高端商务中心，才能将此地的交通和地理位置价值*大化，创造与其地标同等价值的GDP。赵萍认为，动批搬迁的一大原因是，其占据着大量优质地段，创造的价值却并不匹配。西城和海淀两城区的发展均偏向商务，商业基础好，因而结合此地的商业氛围，升级现有产业，规划成涵盖高档酒店、写字楼及购物中心的商务圈配套。
资料显示，受国家旅游政策的影响，近年来国内的旅游产业发展趋势良好。今年一季度，多家房企均宣布进军旅游地产项目建设，市场需求旺盛，趁此热度吸引旅游地产开发商进入动批开发，或将能弥补北京北站住宿资源的不足。尽管受市场影响严重，高端餐饮开店计划暂缓，但一些面向大众消费群体的连锁餐饮开店迅速。借助来动物园、天文馆的大量本地及外地客群，开设适合全家购物的家庭式购物中心，不仅能有效利用现有资源，还能与凯德MALL形成有效互动。
猜想六：社区商业
可行指数：★★★☆☆
动物园批发市场形成于上世纪80年代中期，*初起源于一批路边服装摊位，逐渐形成了东鼎、聚龙、天皓城、金开利德、世纪天乐等多家大型服装批发市场多足鼎立的局面。不过动批商圈的形成并没有为当地区域的社区人群带来便利，反而加重了周围的交通和环境压力。尤其是在2000年之后，住宅市场飞速发展，更加凸显了社区商业配套的不足。
北京商报记者发现，与动批商圈的繁荣形成鲜明落差的是，其社区商业的发展仍然以街边夫妻店为主。以动批为中心的商业圈，除了位于西直门凯德MALL地下的BHG超市、华堂超市外，多数是小摊贩提供餐饮和杂货，连锁门店较少。根据市商务委公布的关于2014年商业流通发展项目申报工作的通知，支持发展社区商业便民服务连锁门店、社区商业综合体被放在发展社区商业的重中之重。
业内人士分析，动物园周边社区多为老旧社区，现有的夫妻店基本满足了区域需求，*需要引进的是精品超市。但是，在动物园批发市场的地段，出现新楼盘和高档住宅的可能性*小。郭增利认为，从更大的区域范围看，动批不需要大型商业，更需要社区商业，“以社会公共设施、福利设施，造福周边居民”，不过郭增利也坦言，这种收益比较漫长，对于决策者来说很难取舍。
猜想七：原地升级
可行指数：★★★☆☆
尽管动批搬迁后的整体规划还未确定，不过基于原有的服装业态进行升级改造的声音已有传出。西城区德胜科技园区方面曾表示，动批的未来发展路径是以打造动物园服装特色品牌、提升展览路地区城市形象为主线，实现从商品档次、经营业态、购物环境、交易方式的根本转变，推动动物园周边地区产业升级，比如在动物园地区建立服装设计工作室、引进服装设计名人、建模特行业工作室等，建设大型高端的服装市场，提升档次，把动物园地区打造成北京的服装设计聚集地。
北京商业经济学会副秘书长赖阳向北京商报记者表示，动批体量巨大，不可能完全搬迁，将简单低端批发、物流迁走，剩下的原地升级，向高端商务服务靠近，引进餐饮，带动周边的产业互动。“动批历史悠久，很多商户从动批开始做批发零售，后来发展到做品牌经销商，但是动批的业态一直没有升级提高，这些商户就慢慢往商场和购物中心转移。”赖阳认为，如果动批升级做品牌服装，是有很大基础的。
今年3月，动物园批发市场中的世纪天乐大厦已经被光耀东方收购。世纪天乐大厦总建筑面积8.4万平方米，分A、B两座，是目前动物园服装批发市场人气*旺的卖场之一，世纪天乐批发额占整个动批的60%左右。
郭增利认为，原地升级仍以服装为主线，进行品牌孵化和办公，不违背片区发展规划，落地也比较简单。“但与大连、杭州、深圳等城市相比，北京的服装产业并不是优势产业。”在郭增利看来，动批具有得天独厚的地理位置和成熟的商业配套，可以选择的产业导向很多，但要综合考虑城市发展的长期效益和短期经济效益。
猜想八：总部经济
可行指数：★★☆☆☆
动物园批发市场搬迁后，南临车公庄、三里河等传统国家行政部门集聚地区，北望中关村科技高教区，加之处于交通动脉，既有地铁2号线、4号线、13号线贯穿，也有北京北站与外界沟通，其优越的地理位置和商业配套成为企业总部集聚的良好条件。
目前北京已初步形成了“三大五小”总部经济集聚区，其中“三大”是指北京商务中心区、中关村科技园区、北京金融街，“五小”是指东二环高端商务服务业发展带、中关村科技园区电子城科技园、中关村科技园区丰台园、北京天竺空港经济开发区和**商务区。
记者从市商务委了解到，去年全市各类一级总部企业1533家，比上年增加了228家。总部企业及在京下属分支机构共实现增加值8655.4亿元，占全市地区生产总值的48.4%，比上年提高1个百分点。北京总部企业以占全市0.4%的单位数、25%左右的就业人数、40%左右的能源消耗，创造了全市近半的增加值，实现了全市近六成的收入和税收，已经成为推动首都经济发展的重要力量。
