房屋漏水纠纷所对应的法律关系和处理原则

2015年6月23日，张某与某房地产开发有限公司签定《商品房买卖合同》，购买了某小区16—1—152 0173 3840室房产。入住后，张某发现房子漏水严重并一直持续至今，房子漏水给张某的产业构成了丢失。张某为此屡次向开发商和物业公司反映该状况，但开发商和物业公司均以为房子漏水不是他们的职责。现张某前来咨询，对其屋面漏水问题怎么维权?

笔者以为，不同的渗漏原因影响到适用法律的选择和诉讼的路径。假如断定法律联系差错，就会导致建立案由和适用法律的差错，判定成果就会谬以千里。对此，笔者总结如下:

一、开发商建房时因质量问题构成的渗漏，构成商品住所质量胶葛法律联系。

《合同法》**百零七条规则：当事人一方不实行合同职责或许实行合同职责不符合约好的，应当承当持续实行、采纳补救措施或许补偿丢失等违约职责。《修建工程质量办理条例》和建设部《房子修建工程质量保修办法》都规则了“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”

需要留意的是，适用该规则的前提条件是要断定开发商缔造的房子确实存在质量问题。假如渗漏给受害人资产带来危害的，开发商则还要依照法律规则承当侵权的民事补偿职责。假如渗漏既有开发商缔造房子的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻联系人装饰不妥的原因，则应相应减轻开发商的职责并让有差错的一方承当相应的职责。

二、楼上住户因装饰房子、改建管道、不妥用水等构成的渗漏，构成资产危害的侵权法律联系。

依据《民法总则》**百七十六条规则，民事主体依照法律规则和当事人约好，实行民事职责，承当民事职责。依据渗漏原因和差错，承当相应职责。

三、房子运用构成防水材料天然老化而导致渗漏时构成相邻法律联系。

房子运用久远构成防水材料天然老化而导致渗漏，则相邻各方均无差错，在这样的状况下，应以相邻联系寻求处理的途径。《物权法》第八十四条规则：“不动产的相邻权利人应当依照有利出产、便利日子、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻联系。”第九十二条规则：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量防止对相邻的不动产权利人构成危害;构成危害的，应当给予补偿。”

四、共用设备、设备导致渗漏且已过保持期，则应适用物业办理胶葛法律联系。

共用水管的修理，除了人为破坏的状况由破坏人承当修理职责外，在开发商保修期满后，应当有专项修理资金来承当。《物业办理条例》第五十四条规则：“住所物业、住所小区内的非住所物业或许与单幢住所楼结构相连的非住所物业的业主，应当依照国家有关规则交纳专项修理资金”。“专项修理资金属业主一切，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设备的修理和更新、改造，不得挪作他用”。《住所专项修理资金办理办法》第二条规则，“商品住所、售后公有住房住所专项修理资金的交存、运用、办理和监督，适用本办法。本办法所称住所专项修理资金，是指专项用于住所共用部位、共用设备设备保修期满后的修理和更新、改造的资金。”

综上，房子发作渗漏时，处理的思路为：查找剖析渗漏的成因——断定法律联系——适用相关的法律规则——明确职责。这样，便能有针对性地适用法律寻求到正确的处理方法。结合上述案例，张某因住在顶楼能够开始判定漏水构成原因是房子质量问题，在开发商对此不予认可的状况下张某能够请求对漏水构成原因和修理费用同时判定以断定职责及数额。