沿东莞市厚街镇256国道向东200多米，经过嘉华等五星级酒店，有一不起眼的牌坊，上书东莞寮厦社区成品鞋（鞋材）营销中心，右转直入，依稀看到村落和厂房建筑交错布局，与不远处豪华酒店对比鲜明。9月21日早上，记者到东莞*大的鞋材专业市场采访鞋业转型。昔日被称为“烂寮”（破草房）的寮厦村，经过改革开放30年发展，已经成为东莞重要鞋业基地，以及鞋业转型试点之一。
寮厦社区目前有三大鞋材鞋业专业市场，2008年鸿运鞋材鞋业市场二期作为转型升级试点被誉为“鸿运模式”。
意大利商人眼中转型
早上9点多，记者径直来到鸿运鞋业市场，看到不少档主已经早早开门迎客，整理皮料，统计货单。在厚街镇北环路十字路口，一边是鸿运外贸鞋城，另一边则是鸿运皮料市场和鞋材市场，寮厦社区居民更习惯称之为“鸿运二期”和“鸿运三期”。
市场的铺面由厂房改造而成，总数超过2000间。2008年之前，这些厂房属于6家五金厂、陶瓷厂和鞋材厂。如今这些厂房外墙被统一粉刷为醒目的红色，商铺在外观上保持统一，每家店面雨棚下的招牌大小都差不多。在市场里能闻到阵阵皮革制品味道，偶尔看到商家和客人握着一块皮料在商铺前讨论质量优劣。
意大利商人埃尔维斯（E lvisG rguric）的店铺在市场09-2栋的转角处。正午时分，店内还没有客人，三米见方的皮料被夹住一角从展示架上垂下，色彩斑斓。他的皮革商行上个月才开张，之前一直在寮厦隔壁的河田社区经营。目前他主要代理营销来自意大利的高档皮革。左耳戴着耳环，身穿简洁体恤的埃尔维斯，对记者的突然造访有些惊讶。他出身意大利北部一个皮革世家，4岁就开始在皮革厂接触皮革，在东莞中山一带经营皮料已经7年了。
埃尔维斯知道“转型升级”的确切含义。“这里鞋包非常集中，全世界都出名。现在劳动密集型逐渐转移到中部和北部，这边做贸易、接单。工厂搬走了，但是产业基础、资源和人脉会保留在这里，在一个较高层面发展，对东莞来说是个好事情。”
埃尔维斯看好目前所在鞋材市场发展前景，他甚至觉得“是不是发展得太快了”。
土地收益增长125%
“鸿运二期”的出现既是转型升级大背景的必然，也带有偶然性。寮厦社区居委会副书记方日鹏说，鸿运一期的外贸鞋城“效果可以”，对面那6个工厂的厂房“本来是想做大型超市”，但鸿运鞋材鞋业广场总裁卓志雄当时提出继续做鞋材。
在鸿运鞋业市场，记者见到了皮肤黝黑的陆丰籍商人卓志雄，这位堪称当地转型**人的鞋业大亨当初的想法是，自己涉足皮革行业20多年，*多时候租了23家档口，希望能做商铺生意。不过，2008年5月，“鸿运二期”正式诞生时，迎头赶上金融危机，招商并不顺利。“2009年8月12日，幸亏汪洋书记到东莞调研时走访我们市场，第二天就有大批媒体报道，鸿运的名声一下子就打出去了。”
“鸿运二期”的成功让寮厦社区也享受到转型升级的好处。记者看到除三个大型专业市场外，寮厦社区民居铺面基本都成为了经营成品鞋的商铺。方日鹏介绍，目前寮厦社区通过“三旧改造”盘活土地8.5万多平方米，建成鞋材市场3个，皮革及成品鞋市场2个。“鸿运周边商铺租金原来20多块，现在涨到100多块。”社区土地收益方面，2008年以前是8元/平方米，现在是18元/平方米，增长125%.
要做鞋材工厂总部
寮厦社区地处东莞市厚街镇中心区，交通发达。方日鹏表示，在居委会未来发展规划中，大方向就是结合厚街镇产业特点，将土地商业价值*大化，进行进一步转型升级。“国道旁一块区域要开发商住楼，现在那里还都是老式厂房，还有手袋厂等；另外一方面，我们想把目前的农贸市场转移，空出来的地方作为鞋材总部来发展。”
卓志雄颇为深沉对南都记者表示，他现在有危机感，“转型的速度太慢了！”他觉得自己建筑面积约18万平方米的鞋材市场“规模还不够大，产业链还连不起来，现在有鞋城、皮料，但是五金等其他材料还没进来。我没有多余的铺面，走下去有危机感”。
意大利人埃尔维斯说他整天忙的都是生意，没有闲暇生活。由于与意大利7个小时的时差，他通常需要在半夜与意大利皮料生产商谈生意。与卓志雄不同，埃尔维斯不希望鞋材市场发展得太快，他希望能对前来的客人多一些引导。“中国的客人需要提升一个认识，P U和皮料是不一样的，又要便宜又要柔软又要干净，买真皮如果不能接受一点微小的瑕疵，生意很难做。”
对于厚街有无可能成为米兰一样的世界皮革潮流中心，埃尔维斯则希望政府和企业能多举行一些关于皮革行业的讲座，普及关于皮料的知识，“不一定非要向米兰看齐，中国也有这样的品牌和设计师，都能做这些事。”
