陈守良*近一直徬徨着。自从他打定主意将自己的山东良田花卉苗木有限公司名下的60多亩土地，改造成为一处为与其相邻的***中国北方花卉苗木交易中心项目园区提供配套服务的商业项目后，已经有好几拨投资商前来洽谈合作事宜，但始终没有一个让他如意。
直到几位来自浙江海宁的投资商向他透露将在这里投建一座皮革城的意向，陈守良终于有了柳暗花明的感觉。他从电视广告中获知，山东招远和青岛两地相继建起皮革（草）城，据说生意相当不错。“如果能够在青州建起一座皮革城，那自然很值得期待。”15日上午，陈守良满心欢喜地告诉记者。
皮革城密集落户山东
事实上，陈守良了解到的信息，只是近年来皮革类专业市场在山东遍地开花之势的冰山一角。
据记者粗略统计，截至目前，山东省内公开以皮革（草）城命名的商业项目至少就有5家，包括烟台市招远皮革城、青岛皮草城、临沂浙商海宁皮革城、周村海宁皮草城、东营皮革城等。另外，济南世购服装广场、青岛服装批发市场、淄川服装批发市场等大型服装集散地均有皮草专柜（区），淄博张店还有一家大型的网上皮衣皮草批发商城，如果再宽泛一点，济南洛口的齐鲁鞋城·品牌港也具有皮革城的概念和规模。上述项目大多在数万至十多万平方米的规模，投资额几亿元至十多亿元不等。
如此众多的皮革类专业市场集中在近两三年内落户山东，有着其深远的产业和市场背景。烟台大学管理学院副教授王丰国已经关注招远皮革城达3年之久。他分析，山东地处华东地区*北部，四季分明，冬季温度较低，经济相对发达，因此受到皮革（草）行业的格外眷顾。
此前，由于成本昂贵，我国皮革产品内销数量不多。由于美国次贷危机以及随后的美债和欧债危机，欧美经济受到重创，其购买力和需求急速下降，出口受阻的严峻形势迫使国内大批皮革企业转向内需市场寻求出路，以消化其相对富余的产能和强大产业惯性带来的积压产品。国内一些经济相对发达、消费能力强的地区包括山东，顺理成章成为皮革企业的目标市场。
据记者观察，近20年来浙江海宁皮革产业板块的迅速崛起和以海宁中国皮革城为代表的一批专业市场运营商的出现，也对当下皮革（草）城席卷大江南北的市场态势起到推波助澜的作用。
2010年成功登陆A股中小板之后，“不差钱”的海宁中国皮革城先后在省外的辽宁佟二堡、河南新乡、四川成都分别投建规模较大的皮革专业市场。与海宁中国皮革城共享客户资源和数据库的当地其他市场运营商也随之加入到这场省外圈地扩张的浪潮之中。陈守良遇到的，正是这类效仿海宁中国皮革城开发模式进行省外扩张的海宁籍市场运营商。
商业模式为王
庞大的内需市场可能会让中国皮革业从容地拥有一个“黄金时代”。中国科技大学博士生导师、国家制革技术研究推广中心主任王全杰教授接受导报记者采访时预测，国内消费水平若能持续提高，中国皮革业将迎来一个20年左右的快速增长期。
中国皮革协会副理事长李玉中告诉导报记者，以往我国皮革产业格局分为南北两大板块，近年来山东、江苏、浙江、福建、广东等沿海地区皮革产业集群的崛起*大的丰富了中国皮革业的内涵，目前各类各级别的皮革专业市场有近600处之多，而且大多分布在东部沿海地区。
但是，由于各种原因，国内的皮革产业集群、专业市场和目标消费市场之间一直存在着空间错位，其中产业集群与专业市场的有机结合相对要好一些，但专业市场的运营一直具有浓烈的本土化特色，导致其与目标消费市场错位严重。
这种状况一直持续到海宁中国皮革城的成功上市。很显然，拥有巨额资本背景的海宁中国皮革城，近几年发起的一系列异地扩张攻势正在为中国皮革业的重新整合增添诸多变数。
“同样增添变数的，还有像招远皮革城这样由目标消费市场所在地的本土企业成长起来的市场运营商。”有着数年投行从业经历的招远皮革城项目经理徐传赟6日接受导报记者采访时如是说。在徐传赟看来，与海宁中国皮革城相比，像招远皮革城这样来自目标消费市场的本土型市场运营商*大的短板就在于缺乏一个关于产业集群的庞大数据库，这会让他们在招商前期付出巨大的时间成本。
对于一个投资数亿元的专业市场项目来说，除了数据库，开发商对商业地产的熟稔和对项目收益的预期同样至关重要。而作为一个建筑面积动辄数万平方米、投资额数亿元的商业项目，更需要有一个商圈系统和科学合理的商业模式对其形成全面支撑。具体到招远皮革城，目前支撑它的是由发展商金晖集团统一开发的金晖装饰材料市场、金晖商业步行街、金晖物业公司、金晖家居等众多商业项目所形成的业态组合。而近年来出现在各地的许多专业市场不瘟不火的根本原因，就在于缺乏类似的商圈系统的支撑。
王丰国分析说，离开产业集群母市场异地扩张的专业市场运营商，均将面临三类风险，**是前期建设风险，如规划、谈判、拿地、建设、拆迁等，其次是招商风险，风险高低与其客户数据库的规模和质量成反比，再有就是市场销售风险，招商完毕还需要解决产生人气和形成销售业绩的问题。
对于来自海宁的市场运营商来说，他们拥有成熟的客户资源和数据库，加之许多皮革城项目都是所在地政府的招商项目，所以前两个问题都不是大问题。但由于对目标消费市场状况的熟悉需要一个过程，而孤立的一个专业市场项目，如果不能置身于一个相对成熟的商圈之中，有与之相关的产业链和其他业态作为支撑，成功率不会太高。尽管海宁中国皮革城可能凭借资金实力挺过第三关，实力稍逊的运营商也该对此有足够的警觉。
王丰国建议“陈守良们”，在接过海宁皮革专业市场运营商抛出的绣球前一定要事先盘算清楚：自己是否有耐心等待一座皮革城经历一个可能比较漫长的投资回报周期？
